Machbarkeitsstudie Stadtgalerie

 

 

Die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung Köln in Kooperation mit Chapman Taylor Düsseldorf (Architektur und Städtebau) hat eine Machbarkeitsstudie zur Weiterentwicklung des Standortes Stadtgalerie in Datteln unter Berücksichtigung des städtebaulichen Umfeldes erarbeitet.

 

Im Rats- und Bürgerinformationssystem der Stadt Datteln kann die Studie im Rahmen der Unterlagen für die 10. Sitzung des Stadtentwicklungs-, Bau- und Planungsausschusses vom 25.01.2023. gelistet nach TOP 10 als TOP-Anlagen als PDF-Datei heruntergeladen werden unter:  

Machbarkeitsanalyse Stadtgalerie Datteln_GMA+CT_13.12.2022    TOP-Anlage 2   18.2 MB

 

Eine Einschätzung dieser Studie durch die Initiative Datteln steht hier ...

 

Diese Studie besteht aus drei Stufen mit den folgenden inhaltlichen Schwerpunkten:

1. Analyse der Bestandssituation bezogen auf Nutzungsstrukturen, architektonisches und städtebauliches Erscheinungsbild sowie einer Stärken- und Schwächenanalyse

 

2. Potenzialanalyse für Neu-/Umstrukturierungen in Varianten bezogen auf unterschiedliche innerstädtische Nutzungen, Angebote und Mobilitätsansprüche

 

3. Machbarkeitsstudie mit drei Visualisierungen für die Stadtgalerie unter Einbeziehung des Umfeldes, der Funktionsvarianten, städtebaulicher Umfeldgestaltung sowie Überlegungen zu Umnutzungen und baulichen Veränderungen mit abschließenden Einschätzungen zur Wirtschaftlichkeit

 

Analyse der Bestandssituation durch die GMA (Sommer 2022)

 

Die Stadtgalerie umfasst eine Mietfläche von insgesamt rd. 10.100 m² (ohne Tiefgarage und Parkdeck). Durch den Auszug von Rewe (zum Jahresende 2021), Depot, Tamaris und Jeans Fritz (Auszug jeweils im Frühjahr 2022) haben wichtige Ankermieter das Einkaufszentrum verlassen, sodass die Leerstandsproblematik in der Stadtgalerie deutlich zugenommen hat. Nach Auszug dieser Anbieter ist fast die Hälfte der Mietfläche in der Stadtgalerie unbelegt.

 

Das Projektareal für die Revitalisierung umfasst das gesamte Grundstück der Stadtgalerie. Damit steht grundsätzlich ein ausreichendes Flächenpotenzial für eine umfassende Neupositionierung der Stadtgalerie zur Verfügung. Gegenwärtig ist die Stadtgalerie vollständig im Besitz des privaten Immobilien-Fondsmanagers Greenman. Damit liegt ein alleiniger Eigentümer vor, was die Kommunikation während des Umstrukturierungsprozesses erleichtern könnte.

 

Das äußere und innere Erscheinungsbild der Stadtgalerie macht einen deutlich veralteten Eindruck. Insbesondere die größtenteils mit Waschbetonplatten verkleidete Außenfassade des Einkaufszentrums wirkt wenig einladend. Dieser Eindruck wird durch die mittlerweile sehr hohe Leerstandsquote innerhalb der Stadtgalerie verstärkt. Bei weiterer Verschärfung der Leerstandsproblematik droht zeitnah eine deutliche Abnahme der Passantenfrequenz in der Stadtgalerie.

 

Nach Ansicht der GMA besteht akuter Handlungsbedarf für eine umfassende Revitalisierung bzw. Umstrukturierung des Einkaufszentrums.

 

Unter Berücksichtigung der Standort- und Objektrahmenbedingungen sowie der Nutzungs-Checks ziehen die Gutachter drei Varianten für die mögliche Neupositionierung der Stadtgalerie in Erwägung; insgesamt bilden die drei Varianten das Spektrum der Möglichkeiten für eine Neupositionierung ab.

 

 

Variante 1: Umstrukturierung des Bestandes

▪ neuer Nutzungsmix: Einzelhandel, Gastronomie, Fitnessstudio, Büro (Bestand)

▪ Schwerpunkt: Einzelhandel (ca. 40 % der Gesamt-Brutto-Grundfläche = Gesamt-BGF)

 

 

Variante 1 ist stark davon abhängig, ob geeignete Betreiber für die vorgesehenen Lebensmittelbetriebe gefunden werden können, welche als wesentliche Ankermieter des neustrukturierten Einkaufszentrums vorgesehen sind. Nach bereits erfolgten Gesprächen mit potenziellen Betreibern ist abzusehen, dass diese den Standort Stadtgalerie zwar nicht grundsätzlich ablehnen, jedoch gleichzeitig massive Probleme in der möglichen Abwicklung des Anlieferverkehrs gesehen werden, sollte die Gebäudekubatur in Gänze bestehen bleiben. Da dies in Variante 1 so vorgesehen ist, dürfte die Ansiedlung der geplanten Lebensmittelbetriebe nicht umsetzbar sein.

 

 

Bei Variante 1 ist der geringste bauliche Eingriff von Nöten, womit vergleichsweise niedrige Umbaukosten verbunden wären. Gleichzeitig werden hier nach Einschätzung der Gutachter jedoch auch die überschaubarsten Mietpotenziale erreicht. So liegt die voraussichtliche Nettokalt-Jahresmiete für das Gesamtobjekt in Variante 1 gemäß einer ersten Grobvorprüfung bei schätzungsweise 0,9 – 1,7 Mio. € (netto / kalt).


 

 

Variante 2: Umnutzung und Ergänzung des Bestandes

▪ neuer Nutzungsmix: Einzelhandel, Gastronomie, Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ), Betreutes Wohnen / Seniorenwohnen, konventionelles Wohnen (Service-Wohnen für Ärzte, Loft-Wohnen)

▪ Schwerpunkte: Einzelhandel (ca. 28 % der Gesamt-BGF), Betreutes Wohnen / Seniorenwohnen (summiert ca. 25 % der Gesamt-BGF) und MVZ (ca. 19 % der Gesamt-BGF)

 

 

Auch in Variante 2 sind für das Erdgeschoss zwei großflächige Lebensmittelmärkte (Vollsortimenter und Discounter) und ein Drogeriemarkt vorgesehen. Da hier jedoch gleichzeitig ein wesentlicher baulicher Eingriff geplant ist, der die Erschließungsprobleme beseitigen könnte, ist eine erfolgreiche Ansiedlung der vorgesehenen Nahversorgermärkte in Variante 2 als deutlich realistischer einzuordnen. Insgesamt ist Variante 2 sowohl aus städtebaulicher, als auch aus ökonomischer Sicht als das vorteilhafteste Szenario einzustufen, wenngleich die hier dargelegten Belegungsoptionen nicht als abschließend zu verstehen sind.

 

 

Erwartungsgemäß ist die Ertragsvorschau der Variante 2 zwischen den Varianten 1 und 2 einzustufen. Hier liegt die prognostizierte Jahresmiete (netto / kalt) bei 2,2 – 3,4 Mio. € (netto / kalt), wobei die Abriss- / Neubaukosten niedriger als in Variante 3, jedoch höher als in Variante 1, ausfallen dürften.


 

 

Variante 3: Komplettabriss und Neubau

▪ neuer Nutzungsmix: Einzelhandel (nur Nahversorgung), Gastronomie, MVZ, Betreutes Wohnen / Seniorenwohnen, konventionelles Wohnen (Service-Wohnen für Ärzte, Loft-Wohnen)

▪ Schwerpunkte: Betreutes Wohnen / Seniorenwohnen (summiert ca. 34 % der Gesamt-BGF) und MVZ (ca. 18 % der Gesamt-BGF)

 

 

Variante 3 sieht einen Komplettabriss und Neubau der Stadtgalerie vor. Der Schwerpunkt des neuen Nutzungsmixes soll nicht mehr auf Einzelhandel, sondern vielmehr auf den Bereichen Betreutes Wohnen / Seniorenwohnen und Gesundheitseinrichtungen (MVZ) liegen. Da hier eine komplett neue Gebäudekubatur auf dem vorhandenen Grundstück geplant ist, ist das Szenario grundsätzlich umsetzbar. Gleichzeitig ist hier der stärkste bauliche und vermutlich auch finanzielle Eingriff notwendig, sodass Variante 3 nur dann in Betracht gezogen werden sollte, falls sich Variante 2 und Variante 1 nicht realisieren lassen.

 

 

Naturgemäß sind mit Variante 3 zwar die höchsten Baukosten infolge eines aufwändigen Abrisses und anschließendem Neubau verbunden, jedoch können hier voraussichtlich auch die höchsten Mieten erzielt werden. So wird für Variante 3 eine Jahresmiete in Höhe von 2,8 – 3,9 Mio. € (netto / kalt) für das Gesamtobjekt prognostiziert.


Kurz nach der Vorstellung der vorläufigen Ergebnisse einer Machbarkeitsstudie zur Weiterentwicklung des Standortes Stadtgalerie in Datteln unter Berücksichtigung des städtebaulichen Umfeldes durch die Mitarbeiterinnen der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung Köln in Kooperation mit Chapman Taylor Düsseldorf (Architektur und Städtebau) hat die Dattelner Morgenpost über diese Präsentation im Ausschuss für Stadtentwicklung berichtet: Die Zukunft der Stadtgalerie